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Welche Nebenkosten entstehen beim Kauf einer Immobilie in Spanien?

Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie betragen in etwa 12-14% des Kaufwertes. Sie setzen sich zusammen aus folgenden Steuern und Ausgaben:

Erwerb einer gebrauchten Immobilie: Grunderwerbsteuer (ITP - Impuesto sobre Transmissiones Patrimoniales) kauft man eine gebrauchte Immobilie von einer Privatperson fällt keine Mehrwertsteuer an, sondern eine Grunderwerbsteuer.

Diese beträgt:

In der Provinz ALICANTE (Region Valencia, überwiegend der Küstenbereich an der Costa Blanca):

10% des verbrieften Kaufpreises, welche dann innerhalb von 30 Tagen nach der Beurkundung zu zahlen ist.

In der Provinz Murcia (Region Murcia):

8% des verbrieften Kaufpreises, welche dann innerhalb von 30 Tagen nach der Beurkundung zu zahlen ist.

In der Provinz MALAGA (Region Andalusien):

(z.B. Costa del Sol)

bis  400.000 EUR 8 % des Kaufpreises
von 400.000,01 EUR bis 700.000 EUR 9 % des Kaufpreises
ab  700.000,01 EUR10 % des Kaufpreises

Rechtsanwaltskosten (gastos de abogado): In Spanien ist es beim Immobilienkauf üblich, sich von einem Rechtsanwalt beraten und begleiten zu lassen, der detailliert den Ablauf bis zur Eintragung ins Grundbuch lückenlos prüft und erklärt.
Die Kosten des Rechtsanwaltes belaufen sich auf etwa 1% - 1,2% des Kaufpreises zuzüglich der Mehrwertsteuer. Notargebühren (Tasas de notario): Das Honorar des Notars für die Erstellung des notariellen Kaufvertrags wird durch eine offizielle Gebührentabelle bestimmt. Nach Vorgabe des spanischen Zivilrechts trägt der Verkäufer die Kosten der Erstellung der Originalurkunde und der Käufer die Kosten der ersten und weiteren beglaubigten Abschriften des Kaufvertrags. Üblich ist jedoch, dass die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Käufer die gesamten Kosten der notariellen Beurkundung trägt.

Die Notargebühren liegt ca. bei 1% der Kaufpreises

zzgl. der Gebühren Eintragung in das Eigentumregister (ca. 350.- bis 500,- Euro)

Bodenwertzuwachssteuer, auch kurz genannt Plusvalia (Plusvalía - Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana )

Hier besteuern die Gemeinden den Wertzuwachs eines Grundstückes. Die Höhe der Steuer (ca. zwischen 16 und 30 %) bemisst sich nach dem Katasterwert des Grundstücks (ohne Gebäudewert) und hängt u.a. auch davon ab, wie lange das Grundstück im Besitz des Verkäufers war. Der Wert ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und kann dort genau erfragt werden. Die Steuer muss vom Verkäufer bezahlt werden. Es kann jedoch auch in der notariellen Kaufurkunde oder im Privatvertrag eine individuelle Vereinbarung getroffen werden, z.B. dass der Käufer die Steuer entrichten muss oder das Käufer und Verkäufer sich diese teilen. Ist ein nicht nichtresidenter Verkäufer der Immobilie nicht mehr erreichbar, so hat der Käufer für die Kosten aufzukommen. Spekulationssteuer und Retencion (Impuesto de especulación) Die Spekulationssteuer fällt auf den Spekulationsgewinn an, der Spekulationsgewinn ist die Spanne zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem späteren Verkaufspreise der Immobilie. Wenn Sie eine Immobilie von einem nicht residenten Verkäufer erwerben, muss 3 % vom Verkaufspreis an das Finanzamt abgeführt werden, genannt „Retención“ (sobre la Transmisión de Inmuebles de Non-Reisdentes). Vorteil ist, sie müssten diese nicht wirklich selbst bezahlen. D.h. der Käufer muss den Kaufpreis um 3 % reduzieren, somit bezahlt er dem Verkäufer nur 97 % des Kaufpreises. Diese Summe von 3 % führt der Käufer als Vorauszahlung auf die Einkommenssteuer des Verkäufers an das zuständige Finanzamt in Spanien ab, so die gesetzliche Vorgabe.

Mit dieser Abwicklungsvariante sichert sich das Finanzamt frühzeitig das Geld, da sich ggf. spätere Nachforderungen bei Nichtresidenten welche sich im Ausland befinden schwieriger gestalten könnte. Der nichtresidente Verkäufer ist verpflichtet, spätestens nach 4 Monaten nach Unterzeichnung der Escritura seine Einkommensteuererklärung abzugeben. Sollte kein Gewinn beim Verkauf der Immobile erfolgt sein, so stellt der nichtresidente Verkäufer den Auftrag auf eine Rückerstattung des Einbehalts auf die Einkommenssteuer.

Resident und nicht Resident:

Als Resident gilt, wer sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhält, dessen wirtschaftlicher Schwerpunkt sich in Spanien befindet oder dessen Ehepartner bzw. unterhaltspflichtige Kinder in Spanien leben.

Erwerb einer neuen Immobilie vom Bauträger (Adquisición de un nuevo bien inmueble del constructor):

Mehrwertsteuer (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido)

Sie haben Sich für ein Neubauobjekt direkt vom Bauträger entschieden, dann fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern die Mehrwertsteuer. Dann müssen Sie auf den vereinbarten Kaufpreis noch die aktuelle Mehrwertsteuer an den Bauträger entrichten, die von diesem dann an das Finanzamt abgeführt werden muss.

Beurkundungssteuer / Übertragungssteuer auch genannt Dokumentensteuer  (AJD - Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

Unterliegt der Verkauf einer Immobilie der Mehrwertsteuer (also ein Erstbezug), so fällt zusätzlich die sogenannte Beurkundungssteuer an. Der Steuersatz kann regional unterschiedlich sein, beläuft sich jedoch in der Regel auf 1,5% des beurkundeten Betrages.

Wünschen Sie detailliertere Informationen, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf

*** Die Informationen sind ohne Gewähr, Änderungen vorbehalten ***