Wissenswertes rund um den Kauf einer Immobilie in Spanien
Sie interessieren sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien und haben Fragen zur Immobiliensuche, zur Finanzierung, zu Steuern oder zur rechtlichen Kaufabwicklung?
Auf dieser Seite beantworten wir die häufigsten Fragen rund um den Immobilienkauf in Spanien. Ob Sie eine Ferienwohnung, eine Villa am Meer, ein Haus im Landesinneren oder eine Immobilie als Kapitalanlage suchen – wir möchten Ihnen helfen, sich frühzeitig und umfassend zu informieren.
Thomas Immobilien Spanien begleitet Sie bei Ihrer Immobiliensuche an der Costa Blanca, der Costa del Sol und auf den Balearen.
Immobiliensuche und Besichtigung
Welche Immobilien bietet Thomas Immobilien Spanien an?
Wir bieten Ihnen eine vielfältige Auswahl an Immobilien in Spanien – von modernen Apartments und Ferienwohnungen über traditionelle Fincas bis hin zu exklusiven Villen und hochwertigen Neubauprojekten.
Ob direkt am Meer, mit Blick auf einen Golfplatz, in ruhiger Berglage oder in einem charmanten spanischen Ort: Unser Immobilienangebot umfasst unterschiedliche Wohnstile, Lagen und Preisklassen.
Unsere Schwerpunkte liegen an der Costa Blanca und der Costa del Sol, sowohl in den beliebten Küstenregionen als auch im attraktiven Landesinneren. Darüber hinaus vermitteln wir Immobilien auf den Balearen, insbesondere auf Mallorca und Menorca.
Neben Bestandsimmobilien bieten wir Ihnen auch interessante Neubauprojekte an, die sich noch in der Planungs- oder Bauphase befinden oder bereits bezugsfertig sind.
Je nach Verfügbarkeit können wir Ihnen außerdem Immobilien aus Bankbeständen anbieten. Auch bei der Suche nach einem Grundstück und der Realisierung eines individuell geplanten Neubauhauses unterstützen wir Sie gerne in Zusammenarbeit mit unseren Partnern.
Was sollte ich bei der Suche nach einer Immobilie in Spanien beachten?
Das Immobilienangebot in Spanien ist groß und vielseitig. Deshalb empfehlen wir Ihnen, bereits vor Beginn der Suche möglichst konkrete Vorstellungen von Ihrer Wunschimmobilie zu entwickeln.
Wichtige Kriterien sind beispielsweise:
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Bevorzugte Region und Lage
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Wohnung, Haus, Finca oder Villa
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Gewünschte Wohnfläche und Anzahl der Schlafzimmer
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Nähe zum Meer, zu Einkaufsmöglichkeiten oder zum Golfplatz
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Eigener Pool, Gemeinschaftspool oder Garten
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Neubau oder Bestandsimmobilie
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Verfügbares Budget einschließlich Kaufnebenkosten
Je genauer Ihre Vorstellungen sind, desto gezielter können wir passende Immobilien für Sie auswählen.
Wenn Sie bereits eine konkrete Kaufabsicht haben, empfehlen wir außerdem, die Finanzierung frühzeitig zu klären und erforderliche Unterlagen wie die spanische Ausländeridentifikationsnummer (NIE) rechtzeitig zu beantragen.
Auch bei Besichtigungsterminen gilt: Qualität vor Quantität. Eine sorgfältig zusammengestellte Auswahl geeigneter Immobilien ist meist sinnvoller als eine große Anzahl von Besichtigungen an einem einzigen Tag.
Wie vereinbare ich einen Besichtigungstermin in Spanien?
Die Vereinbarung eines Besichtigungstermins ist ganz unkompliziert.
Kontaktieren Sie uns telefonisch, per E-Mail oder über das Anfrageformular auf unserer Website.
Wir besprechen gemeinsam Ihre Wünsche und Vorstellungen und stellen anschließend eine individuelle Auswahl passender Immobilien zusammen.
Die Besichtigungstermine stimmen wir nach Möglichkeit auf Ihren Aufenthalt in Spanien ab und organisieren eine passende Besichtigungstour.
So können Sie verschiedene Immobilien kennenlernen und sich gleichzeitig einen Eindruck von der jeweiligen Umgebung verschaffen.
Wer bezahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf in Spanien?
In Spanien wird die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien häufig vom Verkäufer übernommen.
Dies ist jedoch keine allgemeingültige gesetzliche Regelung. Die Provisionspflicht richtet sich nach den jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen und kann je nach Immobilie und Vermittlungsauftrag unterschiedlich ausfallen.
Bei bestimmten Immobilienangeboten, beispielsweise aus Bankbeständen oder bei besonderen Vermittlungskonstellationen, können abweichende Regelungen gelten.
Thomas Immobilien Spanien informiert Sie selbstverständlich vorab über eine eventuell anfallende Käuferprovision.
Reservierung und Kaufabwicklung
Wie kann ich eine Immobilie in Spanien reservieren?
Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, besteht häufig die Möglichkeit, diese zunächst durch eine Reservierungsvereinbarung für einen bestimmten Zeitraum zu sichern.
Hierfür wird oftmals eine Reservierungszahlung vereinbart. Je nach Immobilie und Verkäufer kann diese beispielsweise zwischen 3.000 und 5.000 Euro liegen. Die tatsächliche Höhe ist jedoch individuell unterschiedlich.
Wichtig ist, dass bereits vor der Zahlung schriftlich festgelegt wird, unter welchen Bedingungen die Reservierung erfolgt, wie lange diese gilt und ob beziehungsweise unter welchen Voraussetzungen die Zahlung zurückerstattet wird.
Bei einem späteren Kauf wird die Reservierungszahlung üblicherweise auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet, sofern dies entsprechend vereinbart wurde.
Wir empfehlen, sämtliche Reservierungsbedingungen vor der Unterzeichnung sorgfältig prüfen zu lassen.
Was ist eine NIE-Nummer und wofür benötige ich sie?
Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist eine persönliche Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien.
Sie wird unter anderem für den Immobilienkauf, steuerliche Angelegenheiten und verschiedene behördliche Vorgänge benötigt.
Die NIE ist keine Aufenthaltsgenehmigung und bedeutet auch nicht automatisch, dass Sie in Spanien steuerlich ansässig sind.
Sie können die NIE unter anderem bei den zuständigen spanischen Behörden in Spanien oder über eine spanische Auslandsvertretung beantragen.
In Deutschland ist beispielsweise das spanische Generalkonsulat in Stuttgart zuständig, sofern Sie in dessen Konsularbezirk wohnen.
Spanisches Generalkonsulat Stuttgart
Lenzhalde 61
70192 Stuttgart
Telefon: +49 711 9979800
E-Mail:
Informationen zu Antragsformularen, erforderlichen Unterlagen und der Terminvereinbarung erhalten Sie direkt beim zuständigen Konsulat.
Wir empfehlen, die NIE möglichst frühzeitig vor dem geplanten Immobilienkauf zu beantragen.
Wie kann ich beim Immobilienkauf in Spanien größtmögliche Rechtssicherheit erreichen?
Eine sorgfältige rechtliche Prüfung ist beim Immobilienkauf in Spanien besonders wichtig.
Wir empfehlen grundsätzlich, einen unabhängigen, auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt einzubeziehen.
Dieser kann unter anderem die Eigentumsverhältnisse, den Grundbuchauszug, vorhandene Belastungen und die baurechtliche Situation der Immobilie überprüfen.
Ebenso können offene Grundsteuern, Gemeinschaftskosten und andere mögliche Verbindlichkeiten geklärt sowie die Kaufverträge rechtlich geprüft werden.
Bei einem Neubau sollten außerdem die erforderlichen Baugenehmigungen, Fertigstellungsunterlagen und gegebenenfalls gesetzlich vorgeschriebenen Sicherheiten für geleistete Anzahlungen überprüft werden.
Auch die zu erwartenden Steuern, Gebühren und weiteren Kaufnebenkosten sollten bereits im Vorfeld ermittelt werden.
Bei Verkäufen durch steuerlich nicht in Spanien ansässige Eigentümer kann eine gesetzliche Verpflichtung bestehen, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und an das spanische Finanzamt abzuführen. Diese Zahlung dient als Vorauszahlung auf die mögliche Steuer des Verkäufers.
Eine unabhängige Rechtsberatung schafft Transparenz und hilft, rechtliche und finanzielle Risiken frühzeitig zu erkennen.
Wie erfolgt die Bezahlung einer Immobilie in Spanien?
Die Bezahlung einer Immobilie erfolgt üblicherweise in mehreren Schritten, die vertraglich vereinbart werden.
Nach einer möglichen Reservierung wird häufig ein privatschriftlicher Kaufvertrag abgeschlossen. Dies kann beispielsweise ein sogenannter „Contrato de Arras“ sein.
In vielen Fällen wird dabei eine Anzahlung von etwa 10 % des Kaufpreises vereinbart. Die Höhe und der Zahlungszeitpunkt sind jedoch nicht gesetzlich festgelegt und können individuell vereinbart werden.
Besonders wichtig ist, dass die rechtlichen Folgen eines Rücktritts ausdrücklich geregelt sind. Bei bestimmten Formen eines Arras-Vertrags kann ein Käufer bei einem vereinbarten Rücktritt seine Anzahlung verlieren, während ein Verkäufer gegebenenfalls den doppelten Betrag zurückzahlen muss.
Der verbleibende Kaufpreis wird normalerweise bei der notariellen Beurkundung der Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa) bezahlt.
Hierfür werden häufig bankbestätigte Schecks einer spanischen Bank verwendet. Auch andere zulässige Zahlungsformen können nach entsprechender Abstimmung möglich sein.
Ein spanisches Bankkonto ist nicht in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben, kann die Kaufabwicklung und spätere Zahlungen jedoch erheblich vereinfachen.
Muss ich persönlich zum Notartermin nach Spanien reisen?
Nein, Ihre persönliche Anwesenheit in Spanien ist nicht in jedem Fall erforderlich.
Sie haben grundsätzlich die Möglichkeit, sich bei der Kaufabwicklung durch einen entsprechend bevollmächtigten Vertreter vertreten zu lassen.
Hierfür wird eine geeignete notarielle Vollmacht benötigt, die den Anforderungen des spanischen Notariats entspricht.
Eine solche Vollmacht kann unter bestimmten Voraussetzungen auch in Deutschland erstellt werden. Je nach Ausstellungsort können eine Apostille beziehungsweise Legalisation sowie eine beglaubigte Übersetzung in die spanische Sprache erforderlich sein.
Ein entsprechend bevollmächtigter Rechtsanwalt oder Vertreter kann dann die notwendigen Erklärungen in Ihrem Namen abgeben und die notarielle Beurkundung begleiten.
Auch Zahlungen können im Rahmen der vereinbarten und zulässigen Abwicklung organisiert werden.
Wie lange dauert der Immobilienkauf in Spanien?
Die Dauer der Kaufabwicklung hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Bei einer Bestandsimmobilie mit vollständigen Unterlagen und geklärter Finanzierung kann die notarielle Kaufabwicklung häufig innerhalb von etwa vier bis zwölf Wochen erfolgen.
Bei Immobilien mit rechtlichen Besonderheiten, bestehenden Belastungen oder noch zu beschaffenden Dokumenten kann mehr Zeit erforderlich sein.
Beim Erwerb einer Neubauimmobilie richtet sich der Zeitraum insbesondere nach dem Baufortschritt und dem vereinbarten Fertigstellungs- beziehungsweise Übergabetermin.
Die anschließende Eintragung der Kaufurkunde in das spanische Grundbuch benötigt zusätzlich Bearbeitungszeit.
Grundbuch und Eigentum
Kann ich das spanische Grundbuch einsehen?
Ja. In Spanien können Sie beim zuständigen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) Informationen über eine Immobilie anfordern, sofern ein berechtigtes Interesse besteht.
Bei einer konkreten Kaufabsicht ist ein solches Interesse grundsätzlich gegeben.
Die Grundbuchinformationen können direkt beim zuständigen Register oder über das offizielle Onlineportal der spanischen Grundbuchregister beantragt werden.
In der Praxis wird die Einsicht häufig durch den beauftragten Rechtsanwalt oder einen anderen hierzu berechtigten Dienstleister veranlasst.
Welche Informationen enthält ein spanischer Grundbuchauszug?
In Spanien wird zwischen einer einfachen Grundbuchauskunft (Nota Simple) und einer förmlichen Grundbuchbescheinigung (Certificación Registral) unterschieden.
Die Nota Simple enthält insbesondere Informationen zu:
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Beschreibung und Lage der Immobilie
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Eingetragenen Eigentümern und Eigentumsrechten
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Registrierten Grundstücks- und Gebäudedaten
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Eingetragenen Hypotheken und sonstigen Belastungen
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Wegerechten, Dienstbarkeiten und möglichen Pfändungen
Die Nota Simple dient der Information und hat keinen eigenständigen öffentlichen Beweiswert.
Die Certificación Registral ist dagegen eine vom Grundbuchregister ausgestellte öffentliche Bescheinigung, mit der der Inhalt des Registers rechtlich nachgewiesen werden kann.
Für eine erste Prüfung beim Immobilienkauf ist eine aktuelle Nota Simple in vielen Fällen ausreichend. Die weitergehende rechtliche Prüfung sollte durch einen Fachmann erfolgen.
Wird der Eigentümer informiert, wenn ich einen Grundbuchauszug beantrage?
Der Eigentümer erhält bei einer gewöhnlichen Anfrage nach Grundbuchinformationen grundsätzlich keine automatische Benachrichtigung.
Allerdings werden entsprechende Anfragen dokumentiert. Der Eigentümer kann unter den vorgesehenen Voraussetzungen Informationen über erteilte Grundbuchauskünfte und die angegebenen berechtigten Interessen erhalten.
Muss ich mich nach dem Immobilienkauf in das spanische Grundbuch eintragen lassen?
Die Eintragung eines gewöhnlichen Immobilienkaufs in das spanische Grundbuch ist grundsätzlich nicht verpflichtend. Sie wird jedoch aus Gründen der Rechtssicherheit dringend empfohlen.
Die Grundbucheintragung schützt Ihre Eigentümerposition gegenüber Dritten und erleichtert die rechtliche Absicherung bei späteren Verkäufen, Finanzierungen oder anderen Eigentumsangelegenheiten.
Auch bei möglichen konkurrierenden Eigentumsansprüchen kann die Grundbucheintragung rechtlich entscheidend sein.
Daher sollte die Eintragung der notariellen Kaufurkunde nach dem Immobilienerwerb grundsätzlich veranlasst werden.
Kaufnebenkosten und laufende Kosten
Welche zusätzlichen Kosten entstehen beim Immobilienkauf in Spanien?
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen in Spanien verschiedene Steuern und Gebühren an.
Als erste Orientierung können Sie bei vielen Immobilienkäufen mit Kaufnebenkosten in einer Größenordnung von etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises rechnen.
Die tatsächliche Höhe hängt jedoch wesentlich von der Region, der Immobilienart, dem Kaufpreis und den individuell vereinbarten Dienstleistungen ab.
Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie fällt grundsätzlich die spanische Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP) an. Deren Höhe ist von der jeweiligen autonomen Region und gegebenenfalls von persönlichen Voraussetzungen abhängig.
Beim Kauf einer Neubauwohnung oder eines Neubauhauses vom Bauträger werden üblicherweise 10 % spanische Mehrwertsteuer (IVA) sowie die regional geltende Stempelsteuer (AJD) erhoben.
Zusätzlich können Notarkosten, Grundbuchgebühren, Rechtsanwaltskosten und gegebenenfalls weitere Verwaltungs- oder Finanzierungskosten entstehen.
Wir empfehlen, vor dem Immobilienkauf eine individuelle Kaufnebenkostenberechnung erstellen zu lassen.
Welche jährlichen Kosten entstehen für eine Immobilie in Spanien?
Als Eigentümer einer Immobilie in Spanien müssen Sie verschiedene laufende Kosten berücksichtigen.
Hierzu gehören insbesondere die kommunale Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI), Wasser- und Stromkosten sowie gegebenenfalls Müllgebühren und Beiträge zur Eigentümergemeinschaft.
Je nach Immobilie können außerdem Kosten für Gebäudeversicherung, Poolpflege, Gartenpflege und Instandhaltung entstehen.
Wichtig für Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb Spaniens:
Auch wenn Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst nutzen und nicht vermieten, kann die spanische Nichtresidentensteuer (Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR) anfallen.
Diese Steuer wird bei bestimmten selbst genutzten oder leer stehenden Immobilien auf Grundlage eines gesetzlich ermittelten fiktiven Nutzungsertrags berechnet.
Bei einer Vermietung können weitere steuerliche Pflichten entstehen.
Wir empfehlen daher, die laufenden steuerlichen Verpflichtungen durch einen spanischen Steuerberater prüfen zu lassen.
Wie werden Strom, Wasser und andere laufende Kosten auf meinen Namen umgeschrieben?
Nach dem Immobilienkauf sollten die bestehenden Versorgungsverträge sowie die relevanten Gebühren- und Steuerdaten auf den neuen Eigentümer umgestellt werden.
Dies betrifft insbesondere Strom, Wasser, die kommunale Grundsteuer und gegebenenfalls die Eigentümergemeinschaft.
Für regelmäßige Zahlungen empfiehlt sich häufig die Einrichtung eines SEPA-Lastschriftverfahrens.
Je nach Versorgungsunternehmen und Behörde können auch Konten aus anderen SEPA-Ländern genutzt werden. Ein spanisches Bankkonto ist somit nicht für jede Zahlung zwingend erforderlich.
Auf Wunsch kann die organisatorische Abwicklung durch einen entsprechend beauftragten Rechtsanwalt oder Dienstleister erfolgen.
Leben in Spanien
Können meine Kinder in Spanien eine Schule besuchen?
Ja. Spanien verfügt über ein umfangreiches öffentliches und privates Schulsystem.
Für schulpflichtige Kinder besteht grundsätzlich Zugang zum öffentlichen Bildungssystem. Der Unterricht an öffentlichen Schulen ist im verpflichtenden Schulbereich grundsätzlich kostenlos.
Daneben gibt es staatlich geförderte Privatschulen (Colegios Concertados) und vollständig private beziehungsweise internationale Schulen.
In beliebten Küstenregionen finden sich auch internationale Bildungseinrichtungen mit mehrsprachigen Unterrichtsangeboten.
Die Aufnahme und Zuteilung an öffentlichen Schulen richten sich nach den jeweiligen regionalen Vorschriften, den verfügbaren Schulplätzen und den geltenden Aufnahmeverfahren.
Bei einem dauerhaften Wohnsitzwechsel sollten Sie sich frühzeitig bei der zuständigen Gemeinde beziehungsweise Schulbehörde über die notwendigen Anmeldungen und Dokumente informieren.
Kann ich mit meinen Haustieren nach Spanien reisen?
Ja, die Mitnahme von Haustieren nach Spanien ist grundsätzlich möglich.
Für Hunde, Katzen und Frettchen gelten bei der privaten Einreise aus einem anderen EU-Land bestimmte Voraussetzungen.
Dazu gehören insbesondere ein gültiger EU-Heimtierausweis, eine vorgeschriebene Kennzeichnung mittels Mikrochip beziehungsweise einer zulässigen älteren Tätowierung und ein gültiger Tollwutimpfschutz.
Bei einer erstmaligen Tollwutimpfung müssen außerdem die vorgeschriebenen Wartezeiten eingehalten werden.
Für andere Tierarten sowie bei der Einreise aus Nicht-EU-Ländern können abweichende Anforderungen gelten.
Wir empfehlen, rechtzeitig vor der Reise Ihren Tierarzt zu kontaktieren und die aktuellen Einreisebestimmungen zu überprüfen.
Habe ich in Spanien Anspruch auf medizinische Versorgung?
Wenn Sie in Deutschland gesetzlich krankenversichert sind und sich vorübergehend in Spanien aufhalten, können Sie mit der Europäischen Krankenversicherungskarte (European Health Insurance Card – EHIC) medizinisch notwendige Leistungen des öffentlichen spanischen Gesundheitssystems in Anspruch nehmen.
Die Behandlung erfolgt grundsätzlich zu den Bedingungen, die auch für im spanischen öffentlichen System versicherte Personen gelten.
Die EHIC bedeutet jedoch nicht, dass sämtliche medizinischen Leistungen automatisch kostenlos sind.
Insbesondere private Behandlungen, medizinisch nicht notwendige Leistungen sowie ein möglicher Rücktransport nach Deutschland sind nicht grundsätzlich durch die EHIC abgedeckt.
Deshalb empfehlen wir bei Reisen und längeren Aufenthalten den Abschluss einer geeigneten privaten Auslandskrankenversicherung.
Achten Sie hierbei insbesondere auf die maximal versicherte Aufenthaltsdauer und den konkreten Leistungsumfang.
Wenn Sie Ihren dauerhaften Wohnsitz nach Spanien verlegen, gelten andere Voraussetzungen für die Krankenversicherung und den Zugang zum spanischen Gesundheitssystem.
In diesem Fall sollte frühzeitig geklärt werden, über welches Versicherungssystem der Krankenversicherungsschutz gewährleistet wird.
Sie haben weitere Fragen zu Immobilien in Spanien?
Der Immobilienkauf im Ausland wirft häufig viele Fragen auf. Wir möchten Ihnen dabei helfen, sich gut informiert und mit einem sicheren Gefühl für Ihre Wunschimmobilie zu entscheiden.
Thomas Immobilien Spanien unterstützt Sie bei der Suche nach geeigneten Wohnungen, Häusern, Villen und Neubauprojekten an der Costa Blanca, der Costa del Sol und auf den Balearen.
Von der ersten Immobilienanfrage über die Besichtigung bis hin zur Organisation der Kaufabwicklung stehen wir Ihnen gerne zur Seite.
Kontaktieren Sie uns – wir freuen uns darauf, Sie bei der Suche nach Ihrer Traumimmobilie in Spanien zu unterstützen!
Ihr Thomas Immobilien Spanien Team
Hinweis: Die vorstehenden Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Gesetzliche Bestimmungen, Steuersätze und behördliche Anforderungen können sich ändern und regional unterscheiden.
